내 예산에 맞는 현실적인 대출 계산하기-주공금 정책대출(디딤돌대출, 신생아특례대출, 보금자리론)

 

 

현재 내 집을 마련하고 싶은 싱글, 신혼부부, 무주택자 등 내 예산에 맞게 어떻게 대출을 알아보고 기준은 무엇인지 궁금해 할 것이다. 일반 신용대출의 경우 5~6% 변동적인 금리로 과도한 이자에 부담이 될 수 있어 3% 정도의 정부 대출 정책을 이용하면 내 집 마련의 부담을 덜 수 있다.

 

정부 정책 대출의 종류에는 3가지가 있는데, 디딤돌대출, 신생아특례대출, 보금자리론 대출이 있다. 각 대출별로 세부적인 조건, 대출금액, 이자율이 다르므로 나에게 맞는 대출이 무엇인지 확인해 봐야한다.

 

 

1. 디딤돌대출

 

출처: 한국주택금융공사

 

 

한국주택금융공사 사이트에 보면 자세한 자격조건을 알 수 있다.

 

* 대출 대상주택을 구입하고자 하는 자로서 아래의 요건을 모두 충족하는 자.

1. (계약) 주택을 취득하기 위하여 주택매매계약을 체결한 자(상속, 증여, 재산분할로 주택을 취득하는 경우 불가)
2. (세대주) 대출접수일 현재 민법상 성년인 세대주

->  만 30세 이상 세대원 전원 무주택자

* 신청시기
소유권이전등기를 하기 전에 신청. 단, 소유권이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청
기금 구입자금 대출과 별도로 일반구입자금보증(HF) 또는 생애최초구입자금보증(HF)을 신청하시는 경우 해당 보증 신청기한 내(매매계약체결일부터 소유권보존·이전등기일로부터 3개월 이내) 신청 완료해야함
신청 방법 : 기금e든든으로 비대면 신청한 경우 신청하신 수탁은행 영업점에 방문하여 신청, 수탁은행 대면 신청의 경우 대출 신청시 보증 동시 신청

* 대상주택
주거 전용면적이 33평형 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100㎡) 이하 주택으로 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 5억원(신혼가구 및 2자녀 이상 가구 6억원) 이하인 주택
대출한도
다음 중 작은 금액으로 산정
-일반 2.5억원 이내(생애최초 주택구입자 3억원 이내), 신혼가구 및 2자녀 이상 가구 4억원 이내
DTI : 60% 이내
LTV : 70% 이내(생애최초 주택구입자 80% 이내)

※ 단, 2016년 12월 31일까지 신청접수분에 한하여 DTI 60%초과 80%이내인 경우 LTV 60% 적용

 

 

 

2. 신생아특례대출

 

출처: 한국주택금융공사

 

 

* 대출 대상주택을 구입하고자 하는 자로서 아래의 요건을 모두 충족하는 자
1. (계약) 주택을 취득하기 위하여 주택매매계약을 체결한 자(상속, 증여, 재산분할로 주택을 취득하는 경우 불가)
2. (세대주) 대출접수일 현재 민법상 성년인 세대주

 

(무주택) 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자
분양권 및 조합원 입주권도 주택 보유로 간주

1주택의 경우 대환목적은 가능

* (중복대출 금지) 주택도시기금대출 및 은행재원 주택담보대출 미이용자 등
(주택도시기금대출) 성년인 세대원 전원(세대가 분리된 배우자 및 자녀, 결혼예정 배우자, 배우자의 직계존속과 동거세대를 구성하는 경우 배우자의 직계존속 포함)이 기금 대출을 이용 중이면 대출 불가 단, 기금의 전세자금 대출을 받은 경우에는 실행일 당일 상환조건부로 대출 가능
(주택담보대출) 차주 및 배우자(결혼예정 또는 분리된 배우자 포함)가 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출을 이용 중이면 대출 불가
한국주택금융공사가 심사하여 취급하는 경우 채무자 또는 배우자가 동일 물건지로 한국주택금융공사 전세 및 월세자금보증을 이용 중이면 대출 불가 (대출실행일까지 전세자금보증을 해지하는 경우 대출 가능)
혼인신고를 하지 않은 차주의 경우, 신생아 기준 가족관계증명서상 등재된 부모에 대해 동일한 신생아로 중복대출 불가
본건 대출을 제외한 주택담보대출(기금 구입자금대출 포함)을 이용 중인 자가 신생아 특례 디딤돌대출을 신청하는 경우 대환 허용

* (소득) 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 1.3억원 이하인 자
혼인신고를 하지 않은 경우, 대출신청인과 신생아 기준의 가족관계증명서상 등재된 신생아 부모의 합산 총소득을 심사

* (자산) 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 자
2024년도 기준 4.69억원

혼인신고를 하지 않은 경우, 대출신청인과 신생아 기준의 가족관계증명서상 등재된 신생아 부모의 합산 순자산가액을 심사

 

* 대상주택
주거 전용면적이 33평형 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100㎡) 이하 주택으로 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 9억원 이하인 주택

* 대출 한도
다음 중 작은 금액으로 산정
1. 최고 5억원 이내(LTV, DTI 적용)
DTI : 60% 이내
LTV : 70% 이내(생애최초 주택구입자의 경우 80% 이내)
2. 매매(분양)가격 이내로 하되, 대출총액은 (본건 내집마련 디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격 초과 불가
3. 대출금액 = [(담보주택 평가액 × LTV) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]
한국주택금융공사의 일반구입자금보증(HF) 또는 생애최초특례구입자금보증(HF) 취급 가능

 

*대출 금리

 

 

 

3. 보금자리론 대출

 

*자격

(무주택) 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자 또는 1주택자

 

*대상 주택

전용면적 제한 없음

실주거용으로 사용되는「주택법」제2조1호의 공부상 주택
아파트와 기타주택(연립ᆞ다세대ᆞ단독주택)으로 구분
대출승인일 현재 담보주택이 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가담보주택 세부평가 방법 안내
구입용도의 경우 시세정보, 감정평가액, 매매가액(낙찰가액, 분양계약서상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액) 중 어느 하나라도 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가
채무자 또는 배우자(결혼예정자 포함)가 소유자(예정 소유자)
채무자와 소유자가 다른 경우 소유자를 담보제공자로 하여 근저당권 설정

 

*소득 요건
부부합산 연소득 7천만원 이하 [대출 신청일 기준 혼인 신고일이 7년 이내인 신혼부부(결혼예정자)8천5백만원 이하, 미성년 자녀 1자녀 8천만원, 2자녀 9천만원, 3자녀 1억원)

 

*대출 금리

연 4.25 ~ 4.35%

 

 

이렇게 정부대출 정책을 알아보았다. 이 외에 규제지역은 대출이 다 안나올수 있다는 걸 조심해야 한다.

내 예산이 1.5억일 경우 LTV 70% 적용하면 대출액이 3.5억이여서 총 5억으로 집을 구할 수 있고 생애최초 80% 적용이라면 최대 대출 6억(신생아특례)으로 예산이 7.5억이 맥스가 된다.

이를 잘 계산하여 내 예산에 맞는 좋은 집을 구하기를 바란다.